建设用地使用许可证

土地使用权证只有在规划部门批准规划点并颁发建设用地规划许可证（以下简称土地规划证）后方可领取。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当出具批准、批准、备案文件。 建设项目和国有土地使用权出让合同由市、县城乡人民政府负责。 规划主管部门应当取得建设用地规划许可证。 城市、县人民政府城乡规划主管部门不得擅自变更建设用地规划许可证中作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。 1\土地证、建设用地规划许可证、规划重点审批阶段土地证、建设用地规划许可证，连同规划重点审批，是房地产开发的必备条件。 不过，这几件物品的收货顺序是非常有见地的。 有经验的同志，看这些东西发出的时间，基本就能讲出剧情背后的故事。 这三件事涉及土地和规划部门之间长期的权力斗争。 目前，我国的法律对这个问题没有很好的规范。 嗯，简单的说，土地证是由土地部门出具的，就是土地所有权的证明，上面写明了土地用途和使用期限（只写明了）； 建设用地规划许可证由规划部门颁发。 是批准用地和用地边界的法律依据； 规划点批复由规划部门颁发，是确定容积率、建筑密度、车位分配要求等土地利用强度指标的法律依据。 这些指标都体现在本回复中。 ，包括目前对小户型比例的要求，也会在本文件中有所体现。 一般来说，对于一块土地，只有在规划部门批准规划点并颁发建设用地规划许可证（以下简称土地规划证）后，方可取得土地使用权证 . 这绝对应该是一个必备程序。 因为土地部门必须根据规划部门批准的土地功能和土地利用强度计算土地出让金，然后才能在土地证上注明土地用途和年限。 但是，在现实中，这种想法只能是一种理想状态。 因为首先，很多地方的国土、国土部门在出卖土地的时候，根本不考虑规划，直接出卖整块地。 然后给家族办公室颁发商业和住宅用地的土地使用权证书。 这种莫名其妙的土地流转模式一度非常流行。 那么出让土地的开发商就去规划部门苦苦磨磨，不管是修改方案还是根本不规划，反正我的土地出让费已经交了，剩下的就看 规划部门。 必须为我完成它。 我并不是批评这种土地转让模式容易腐败。 要知道，我国正式的土地出让是1990年才开始的，以公开交易的形式进行土地出让是1997年才正式开始的。北京第一块公开交易的土地直到2000年才挂牌。我刚才说我国缺乏 在这个问题上的经验，并没有国际模式可供参考。 因为我国的房地产管理制度在世界上绝对是独一无二的。 愤怒的年轻人，请不要在这里说三道四。 这些年我一直沉浸在这个行业，至少我个人觉得，把我放在1990年代的背景下，我想不出更好的土地交易模式。 城市规划的概念还没有深入人心，更何况当时。 但无论如何，这种土地交易模式现在已经成为历史。 新城乡规划法第三十八条：国有土地使用权在城市、镇规划范围内以出让方式提供的，在出让前 使用国有土地的，市、县人民政府城乡规划主管部门应当根据出让土地的区位、使用性质、开发强度等规划条件提出 详细控制计划，作为国有土地使用权出让合同的一部分。 规划条件未定的地块，不授予国有土地使用权。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，建设单位在签订国有土地使用权出让合同后，应当 建设项目的批准、批准、备案文件和国有土地使用权出让合同，报市、县人民政府城乡规划主管部门取得建设用地 规划许可证。 城市、县人民政府城乡规划主管部门不得擅自变更建设用地规划许可证中作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。 希望以后的职业生涯，不要拿着商住用地的地证去规划部苦苦磨，阿门。 2、项目公司设立、立项、环评、房地产开发发资质 证件值一亿季，好礼好音乐陪迷你ipad移动硬盘宝丽来百度书包 这四样东西几乎是每时每刻必做的事 项目即将启动。 很有社会主义特色。 不过，这里也有一些有趣的事情与法律有很大关系，比如成立项目公司。 这里需要说明的是，母公司拍摄的土地转让给其全资项目公司名下，根据中国法律不属于交易。 再次强调：母公司与全资子公司之间的土地转让不是交易。 再说一遍：不是交易。 因此，房地产公司可以任意设立项目子公司，等房子卖掉后，再进行物理淘汰，只留下一个空壳。 这种经营方式完全没有法律风险，非常经济实用。 所以现在我国所有的小规模房地产公司都在做这个。 说起立项，这东西纯粹是计划经济时代的产物。 这很烦人，我不知道这应该是什么。 项目审批主要审查项目的投资额和可行性。 我不知道政府从什么角度来管理当前市场的可行性。 反正因为市场经济的深度不同，这件事的处理方式也不同。 有的地方基本不管，有的地方管的很严。 任何人都不清楚建立一个项目需要哪些材料。 立项与其他手续的关系就更加随意了。 例如，最近的国家政策要求先进行环境评估，然后再回到项目中。 这是基于加强环境保护和促进可持续发展的考虑。 但在很多地方，环评的主要前提之一是项目批文。 如果你不能建立一个项目，你根本就不能做环评。 但是，上面有政策，下面有对策，事情是由人来做的。 反正到目前为止，建设项目一个接一个上马，不知道大家是怎么熬过这些莫名其妙的政策的。 反正我自己做这些事情，基本上都是直接去这些部门。 比如我去策划部，会请他们推荐准备可行性研究报告的公司。 如果我去环保局，我会请他们给我推荐环评报告。 准备公司，然后让这些公司处理这些手续。 准备成本再高一点也没关系。 总之，当我自己看到这些程序时，我的头疼得很厉害。 房地产开发资质比较技术性，关键是专业技术人员难找。 现在这些专业技术人员的信息都接入了省网。 建设部要骗过建设部基本上是不可能的，建设部也不敢乱搞这件事，因为网上随便找人都能查到。 某家公司工作的专业资格是什么？ 这些天很难找到结构工程师，我感慨万分。 嘿嘿。 平湖市建设用地规划许可证申请表 说明 1、在本市范围内进行建设的，建设单位必须向市规划管理处报备。 《建设用地规划许可证》。 2、市规划管理办公室审批后发给建设用地规划许可证。 3、建设单位应当持建设用地规划许可证办理其他手续。 4、建设单位自《建设用地规划许可证》及附图颁发之日起六个月内未取得建设用地，未申请延期或者延期申请未获批准的， 《建设用地规划许可证》及附图自行失效。 建设用地规划许可申请材料 建设用地许可详解 一、建设用地规划管理的概念 建设规划管理是一种 是指城乡规划部门根据城乡规划和有关法律法规，为城乡规划区内建设项目用地提供规划条件，确定建设用地的区位、面积和范围，审查总体规划。 建设项目、发放建设用地规划许可证是依法实施各项行政管理、实施行政许可工作的总称。 根据城乡规划法第三十七条和第三十八条的规定，建设用地的规划管理分为以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目用地和国有土地使用权。 以出让方式提供国有土地使用权的建设项目。 对建设项目用地使用权区别对待的规划管理内容、方式和程序，市、县人民政府城乡规划主管部门应当根据用地申请情况进行规划审查。 ，并颁发建设用地规划许可证。 建设用地规划管理所称建设用地，是指正在建设中的建设用地，即经批准后向城乡规划主管部门申请规划许可的建设用地。 建设项目已取得国有土地使用权。 “第四十二条所说的建设用地不是一个概念。第四十二条规定：“城乡规划主管部门不得在城乡规划确定的建设用地范围以外发放规划许可。” 建设用地是指现有建设用地和规划建设用地。 当前建设项目的建设用地应当在建设用地范围内选择划定。 2.建设用地规划管理任务 建设用地规划管理的主要任务是： 1.有效控制土地合理利用 2. 节约建设用地，保护耕地，促进城乡统筹协调发展 3. 统筹协调各方面关系，提高建设用地综合经济效益、社会效益和环境效益。 4. 依法调整规划存在的问题，不断完善和深化城乡规划 3. 建设用地规划管理的行政主体[ h] 《城乡规划法》第三十七条、第三十条 根据第八条规定，建设用地规划管理的行政机关为市人民政府城乡规划部门， 县。 市、县城乡规划部门在建设用地规划管理中的主要职责是： 1. 提供规划条件 市、县城乡规划部门应当： 国有土地使用权出让前，按照城镇总体规划和控制性详细规划，结合土地所在环境和有关部门的客观条件。 经法定程序后，提出拟出让土地的位置、使用性质、开发强度等规划条件。 以划拨方式提供国有土地使用权的建设用地，在受理建设用地规划许可申请后，也可以提出规划条件。 2. 受理建设用地申请 划拨土地建设项目经有关部门批准、批准、备案后； 出让土地建设项目签订国有土地使用权出让合同后，市、县城乡规划部门应当核实建设单位提交的有关文件、资料、图纸和建设用地申请表。 建设用地规划许可申请由单位决定是否受理。 3. 建设用地项目审批 市、县城乡规划部门受理建设用地规划许可证申请后，应当依法办理建设用地规划许可。 建设用地规划管理审查程序和一定期限内的工作制度。 及有关事项、条件、内容等。进行规划评审，提出规划评审结论。 4. 颁发建设用地规划许可证 市、县城乡规划主管部门对建设用地申请的事项、条件、内容和总体方案进行规划审查后， 确认建设用地的位置、面积、允许建设范围及相关控制指标和要求，对有相关文件、符合城乡规划的建设用地项目，发给建设用地规划许可证。 对不符合法定条件的建设用地项目，说明理由并书面答复。 4. 建设用地规划管理程序 根据《城乡规划法》第三十七条、第三十八条的规定，建设用地规划管理程序依据 关于国有土地的使用。 根据取得权利的方式不同，依法实施的有两种。 1.申请 （一）建设项目用地以划拨方式取得国有土地使用权的，建设单位应当取得建设项目 由城乡规划主管部门出具的选址意见书，并取得有关部门的批准，核实建设项目的可行性。 研究报告后，建设单位可以向有关市、县城乡规划部门申请建设用地规划许可，同时报送建设项目总体平面设计方案。 （2）以出让方式取得国有土地使用权的建设项目用地，城乡规划主管部门应当提供规划条件作为合同的组成部分 地块出让前的国有土地使用权出让； 签订出让合同后，建设单位可以向市、县城乡规划主管部门申请建设用地规划许可证。 2.审查 城乡规划主管部门主要对建设用地申请进行程序性审查和实质性审查。 一是程序审查，即检查建设单位提交的各项有关文件、资料和图纸是否齐全，是否符合申请核发建设用地规划许可证的必要条件和要求。 二是实质性审查，即审查城乡规划主管部门提供的规划条件是否得到落实（核实），然后审查报送的建设项目总体规划，确定建设用地边界和面积， 对申请建设用地提出审查意见。 3. 建设用地规划许可证的审批和颁发 城乡规划主管部门申请建设用地的有关材料经审查符合城乡规划要求的， 应提交施工单位应当核发建设用地规划许可证及其附件。 《城乡规划法》第三十八条规定：“市、县人民政府城乡规划主管部门不得擅自变更出让合同中的规划条件。 建设用地规划许可证中的国有土地使用权。 符合城乡规划要求的建设用地项目，不予核发建设用地规划许可证，但应当说明理由并书面答复。 5.建设用地规划许可的一些特殊情况 1.企业因生产需要进行扩建改造。 未超过出让合同规定的容积率上限，或者未超过建设用地规划许可内容的，无需再次申请土地规划许可。 《省城乡规划条例》第三十六条对已建成投入使用的建设项目改扩建，涉及改变原规划用地性质或者增加容积率的，建设单位或者个人 应当持有关主管部门的项目批准、批准、备案文件和有关材料，向市、县城乡规划主管部门重新申领建设用地规划许可证。 2、企业更名、分立、合并、分立、转让后，将进行新建、扩建、改建。 材料必须包括：以新企业为主体的发改委相关文件； 工商局更名通知书； 地税局出具的股权无变动证明文件（如有股权变动，需出示纳税证明）； 已签订的土地出让合同复印件（附规划条件）； 旧公司的土地使用证； 旧公司的建设用地规划许可证及其附件原件，如公司遗失，需提供申报遗失通知书，原件1份； 新修订测量的现行地形图附有土地利用范围； （企业分立合并的，参照上述材料）； 分立、转让，除上述材料外，还需提供分立或转让协议。 3. 集体土地项目。 由于土地定额问题，不少乡镇开始流转使用集体建设用地。 虽然规划部门也出台了集体土地使用权出让的规划条件，但这并不意味着在项目规划的审批中，全部以国有土地为依据。 《城乡规划法》第三十七条、第三十八条规定，申请土地使用规划许可的对象必须是国有土地。 因此，集体土地出让项目不需要土地使用规划许可。 [H] 6.关于建设用地规划管理的若干说明。 1. 规划条件 规划条件是城乡规划主管部门根据控制性详细规划，对建设用地和建设项目进行指导和控制的规定和指导意见。 . 是直接控制建设用地和建设工程设计的法定规划依据，是规划设计单位设计规划和城乡规划主管部门审批规划的依据和指导。 加强城乡规划主管部门对国有土地使用和各项建设活动的指导和控制，有利于促进土地利用和各项建设项目达到规划确定的发展目标和基本要求。 实现城乡统筹、合理布局。 ，为节约土地、集约化、可持续发展提供保障。 规划条件一般包括规定性（限制性）条件，如地块位置、土地性质、开发强度（建筑密度、建筑控制高度、容积率、绿地率等） .)、主要交通出入口方位、停车场泊位等需要配置的基础设施和公共设施控制指标等； 指导条件，如人口容量、建筑形式和风格、历史文化保护和环境保护要求等。 规划条件以控制性详细规划为依据。 城乡规划主管部门要根据城镇总体规划，加强控制性详细规划的编制和审批，为及时提供规划条件奠定坚实基础。 根据《城乡规划法》第四十三条：“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城乡规划部门提出申请。 变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不予批准。市、县人民政府城乡规划主管部门 规划条件发生变化的，应当及时通知同级国土主管部门并予以公布。” 这强调了规划条件的重要性和严肃性。 2. 建设用地规划许可证 建设用地规划许可证是城乡规划主管部门确认的建设项目所在地、面积和用地范围的合法证件 部门依法办事。 颁发建设用地规划许可证是城乡规划法赋予城乡规划主管部门实施规划行政许可的权力。 国有土地是否按照建设用地规划许可证使用，是区分合法用地和非法用地的分水岭。《城乡规划法》第三十七条规定：“建设单位取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地行政主管部门申请用地。主管部门 分配土地。” 第三十九条规定：“未取得建设用地规划许可证的建设单位批准使用土地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，由 及时归还；造成损失的，依法给予赔偿。” 什么是申请用地？什么是批准用地？分配用地容易理解， 但是如何理解土地出让呢？建设用地规划许可证、建设用地批复函、土地证是什么关系？ 看土地出让招标流程，我们发现很多地方 是用于出售生地（虽然很多通知都要求土地出让），也就是说，在规划条件下达，土地出让合同签订后，土地还不一定可以交付。 g、建设单位可凭项目批准文件和出让合同申领建设用地规划许可证。 同时，根据出让合同，国土主管部门可出具《建设用地批复函》，明确土地出让条件和时间。 土地平整并“五通一平”（视当地标准而定）后，建设单位缴纳土地出让金，依法办理土地登记，取得土地证，土地主管部门 交付土地使用。 如何申请建设用地规划许可证，什么情况下需要申请建设用地规划许可证，需要提交哪些材料，需要哪些材料前置审批，如何确定范围 土地用途，怎么划红线？ 依据哪些法律法规执行，经常遇到哪些问题，如何确定土地利用分类？ A.相关法律依据： 《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条、第三十八条。 《江苏省城乡规划条例》第三十四条、第三十五条、第三十六条、第三十七条。 B. 下列情况需要办理建设用地规划许可证： 1. 新建或搬迁单位需要使用土地； 2.原场地扩建需要使用单位 3.需要改变单位用地性质； 4. 国有土地已签约使用权出让合同的，应当申请《建设用地规划许可证》； 《国有土地使用权出让（转让）合同》中规划要求经规划局批准发生变化的，申请人应当申请补发《建设用地规划许可证》。 ". 5. 因建设需要临时使用的土地。 C. 建设用地规划许可证审批所需材料： 1. 一式三份建设申请表 土地规划许可证（业主提供）； 2. 1/500或1/1000（郊区1/2000）由具有地形图测绘资质的测绘单位测绘的地形图（ 土地利用面积在地图上标出，并经属地管理部门核定）（原件2份）； 3.规划设计或建设详细规划总体规划（比例1：200—1：500， 1:500—1:1000 较大的项目）【图纸和建筑场地边界、新建建筑的轮廓尺寸、相邻建筑、土地利用边界、道路（包括 规划道路）中心线、河流、管线等距离尺寸及相关技术指标等]（R 房地产开发项目附总图或详细建设规划批复）1份（业主提供）； 4、以公开招标方式取得土地使用权的，需提交《国有土地使用权出让合同》（含附件及附图）（业主提供1份） 5. 建设项目审批文件（1份） 6. 建设项目因施工需要临时使用基地外土地的，建设单位（个人）应当 一起申请建设用地。 7、原址改建，需要改变用地性质的，须提交土地、不动产权属证明（原件及复印件）； 8、临时用地项目单独申请，使用本单位（个人）土地的，应提交土地使用权相关文件。 使用单位（个人）以外的土地的，应当提交有关土地权属文件和与土地所有者签订的临时用地协议； 被征收土地的使用，应当报土地管理部门批准； 9. 其他因建设项目特殊性需要提交的有关材料。 [H] D.出让建设用地，应当取得建设用地规划许可证，并提交以下相关材料： 1.以受让方为主体的项目批准文件； 2、《建设用地规划许可申请表》一式三份（受让方提供）； 3、1:500或1:1000（郊区1:2000）地形图（土地利用范围应在地图上标明并经当地行政主管部门批准）（原件2份）； 4.批准（经当地镇政府、开发区管委会或建设主管部门、县政府批准）由相应单位设计的规划设计总体方案或建设详细规划 有资质的规划设计单位（比例为1：200-1：500，较大项目为1：500-1：1000）【地图必须反映当前地形并标明建筑基地边界、轮廓尺寸 新建建筑物、相邻建筑物之间的距离、用地边界、道路（含规划道路）中心线、河道、管线等。施工方案或详细规划审批）1份（业主提供）； 5、地块土地出让合同（附规划条件）（1份）； 6.土地使用证（1份）； 7、出让人的建设用地规划许可证及其附件原件（如已遗失，需提供遗失声明）； 8.国有土地使用权出让协议（1份）。 E.当前审批过程中的常见问题： 1.规划用地分类按照《城市土地利用分类与规划建设用地标准》确定，但本 标准与国土部门的分类标准不同。 更多的不一致。 2、在材料审核过程中，经常发现总平面图、土地地形图与土地出让合同图纸的长、宽、面积不一致。 3、在核发建设用地规划许可证前，必须完成设计方案和总体布置方案的审查。 业主及相关部门对项目设计方案和总平面图重视不够，经常无这些材料前来申请建设用地规划许可证

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